ポストパンデミックの時代に、伝統的なオフィスビルは時代遅れになるのでしょうか？

新型コロナウイルスの世界的大流行が続く中、従業員にリモートワークを奨励する企業が増えています。従来のオフィスビルは時代遅れになるのでしょうか？

新型コロナウイルス感染症のパンデミックが世界の不動産市場に与える長期的な影響についてはさまざまな意見があるが、一つ確かなことは、人々の働き方、生活、遊び方が永久に変わるということだ。

これが伝統的なオフィスとそれに伴う固定の長期リース契約の終焉を意味するかどうかはまだ分からない。しかし、世界経済が不況に陥るにつれ、世界中の企業が宿泊費の削減を余儀なくされることは否定できない。

Zoom が普及し、ビデオ会議が不可欠な働き方となった世界でリモートワークが普及し始めれば、主要なビジネスセンターの広大なオフィススペースを放棄することが多くの人にとって経済的に理にかなっていることは間違いありません。

不動産コンサルタント会社JLLのサハラ以南アフリカ（SA）担当リサーチアナリスト、マイケル・スコット氏は、南アフリカも例外ではないと語る。同氏は、国の経済がさらに縮小するにつれ、多くの企業が清算に直面し、すでに供給過剰となっている市場にさらに空きオフィスが増えるだろうと述べた。

近年、経済の低迷と失業率の上昇により、南アフリカの主要ビジネス拠点におけるオフィススペースの需要は大幅に減少しています。

実際、南アフリカ不動産所有者協会の最新データによると、国内のオフィス空室率は第1四半期に2008年の5.5％から上昇し、数年ぶりの高水準となる12％近くに達した。ヨハネスブルグのハウテン州にある裕福な地域、サントンでは、過去10年間に開発業者が数十億ドルを投じて高級高層ビルを市場に投入してきたが、オフィススペースの16％以上が空いている。

スコット氏は、新型コロナウイルスの流行と不動産運営コストの上昇、負債の増加が相まって、特にリモートワークをサポートするネットワークとデータ機能の向上を考えると、従来のオフィススペースの需要がさらに減少すると考えている。

しかし、誰もが在宅勤務に十分な設備を備えているわけではないため、多くの企業がサテライトオフィスの設置を支援します。これにより、変動する「従量課金」価格モデルを提供する共同作業スペースや柔軟なワークスペースの需要が高まる可能性があります。

国際的な共有ワークスペース企業WeWorkや地元ブランドは、すでに南アフリカのオフィス市場に進出している。

しかし、問題は、ソーシャルディスタンシングが、ほとんどオープンな空間でリソースを共有することを含む、コミュニティが協力して取り組むという考え方に反するかどうかです。

ワークインプログレス社のマネージングディレクター、チャーメイン・ランバート氏は、長期にわたるロックダウンにより短期的にはコワーキングスペースの利用が妨げられる可能性があることを認めた。しかし、企業が長期リースを柔軟で短期のリースに切り替えようとし、事業閉鎖により自営業に転じる人が増えるため、パンデミック後の経済では需要が急速に回復すると彼女は考えている。

ランバート氏は、スタートアップ企業と中小企業セクターの堅調な成長を予測しており、それがコワーキングの需要の継続につながるだろう。

「世界には、経済再建と雇用創出に役立つ素晴らしいアイデアを持つ起業家がもっと必要になるでしょう」と彼女は語った。「しかし、新興企業や起業家は、同じ考えを持つ人々とつながり、交流することを望んでいます。彼らは自分のアイデアを実現し、開発において他の人々と協力することができます。」

ランバート氏は、オフィスへの通勤時間が減ることで得られる環境面での利点も、分散化された柔軟なスペースでのリモートワークという考えを支持する可能性があると述べた。彼女が言及したのはニューヨークの二酸化炭素排出量で、ここ数週間で道路交通量の減少により排出量は50％も劇的に減少した。さらに、気候ウェブサイト「カーボン・ブリーフ」は、中国では流行によるロックダウン措置により、2週間でエネルギー使用量と排出量が25％減少したと指摘した。

しかし、コワーキングオフィスの開発業者や運営業者は、入居者の密度を減らし、社会的距離の要件を満たすために、インテリアデザインやスペースの使い方を再考する必要があるだろう。

JSE上場のグロースポイント・プロパティーズの共同ベンチャー企業ワークショップ17の共同創設者兼CEOのポール・ケルステン氏は、同社が新たな安全基準と健康上の配慮に従うため、ハウテン州とケープタウンの8か所のオープンエリアと共有ワークスペースを再設計したと語った。

「当社の共有ワークスペースでは、人と人の間の距離を最低1.5メートル確保できるようになりました。従業員は到着時にQRコードで特定のデスクにログインします。これにより移動が減り、健康リスクが軽減されるほか、誰かが見つかった場合に追跡できるようになります」とケルステン氏は言います。

同社はまた、共有スペースのデスクに設置できる透明スクリーンや、表面を保護する使い捨てのペーパーワークパッドなどのアイテムも設計した。

次のステップは、仮想作業プラットフォームを拡張することです。ケルステン氏は、物理的な空間と仮想的な空間、機能の交換可能な組み合わせを提供する柔軟な製品に焦点がますます移っていくだろうと述べた。その結果、将来のオフィスは建物内の特定の空間ではなく、物理的な空間と、オンラインでの会議、計画、コラボレーションを可能にする一連の仮想ツールの組み合わせになります。

「これには、コーヒーショップ、住宅、コワーキングスペース、企業のオフィスなどが含まれる可能性がある」と彼は述べた。

業界関係者によると、パンデミックのもう一つの結果は、オフィスの高密度化の傾向が逆転する可能性があることだ。過去 10 年ほどの間に、企業は、個室の仕切りのあるキュービクルからオープン オフィスに取って代わられ、従業員 1 人あたりのスペース要件を徐々に削減してきました。

南アフリカ最大手のオフィス賃貸業者リード・プロパティーズの最高執行責任者デビッド・ライス氏は、過去数年間の高密度化の傾向により、一人当たりの床面積が約5～6平方メートルに半減したと語った。彼は、流行後には少なくとも7～8平方メートルに増えると予想している。

これがオフィススペースの全体的な需要にどのような影響を与えるかを言うのは時期尚早だが、在宅勤務者の増加による人員削減が個人スペースの増加を相殺するとライス氏は予想している。

新型コロナウイルス感染症のパンデミックによって引き起こされた変化には、オフィスのレイアウトやスペースの割り当ての調整以上のものが求められています。不動産専門家のマルコ・マカニャーノ氏は、これらは「スマート」建築運動をまったく新しいレベルに引き上げるだろうと語る。この不動産専門家は、ミッドランドのウォーターフォール地区にある Deloitte SA の新本社の設計と構成を担当するチームを率いました。

42,500平方メートルの建物には、ヨハネスブルグとプレトリアの10か所のオフィスに分散していた監査法人の3,700人以上のスタッフが入居しており、南アフリカグリーンビルディング協議会から名誉あるLEED（エネルギーと環境デザインにおけるリーダーシップ）シルバー評価を授与された。 。

建物はさまざまな働き方をサポートするために、会議室、小規模で集中的な作業ハブ、コラボレーション ゾーン、休憩エリア、オープン オフィス スペースなど、さまざまなゾーンに分かれています。

マカニャーノ氏は、その設計と建設に「空間分析」や「占有検知技術」などのスマートビルディングのコンセプトを取り入れ、これによりロックダウン期間後に従業員が社会的距離の確保の要件に迅速に適応できるようになると述べた。建物のソフトウェアは、チームがコラボレーションするのに最適な場所を見つけるのにも役立ち、使用されていないスペースの照明や空調を調整することでエネルギー使用量を削減します。

人工知能の力を活用することで、建物は起こりうる問題を自己診断できるようになります。

マカニャーノ氏は次のように説明する。「建物内には占有センサーが取り付けられており、特定のエリアの人口密度が高すぎることを検知して、従業員に安全な距離を保つよう危険警告を送信できます。また、アクティブデスク管理により、人々が互いにどれだけ近い距離で座っているかを感知することもできます。」

しかし、スマートビルディング技術を導入することで職場復帰がスムーズに進む可能性はあるが、多くの企業にとってリモートワークが新たな常態になる可能性が高いと同氏は認めた。そのために、彼は企業が従業員と積極的に関わり、彼らのニーズに最適な解決策を見つけてほしいと考えています。

「人々がどのように、どこで働くかについては、ますます柔軟性が高まるだろう」とマカニャーノ氏は語った。

「将来的には、労働者は午前中は共同作業で仕事をし、昼食に集中し、午後には再びリモートで仕事をする必要があるかもしれないと思います。」