人工知能がデータセンターの需要を爆発的に増加させる

JLLの新しいレポートによると、人工知能の需要とクラウドサービスの継続的な導入により、データセンター業界は記録的な成長を遂げており、米国全土のプライマリー市場で需給の不均衡が生じており、コロケーションスペースが限られている地域や多くのセカンダリー市場で価格が20～30%上昇している。

JLLの2023年上半期北米データセンターレポートによると、第3四半期と第4四半期に納品されたデータセンターの大部分は、すでに事前リース済みまたは独占状態にあるとのことです。 2024年にオンライン化される予定の供給も、大きな市場動向により予想よりも早くリリースされるため、発売日までにスペースを確保できないユーザーの選択肢は限られることになります。

マネージングディレクターのアンディ・クベングロス氏は用意した声明の中で、需要の増加に伴い、新しいデータセンターの開発スケジュールは3年から5年、あるいはそれ以上に延びていると述べた。サプライ チェーンの問題と、将来のニーズに対応できるオンサイトで拡張可能な電力を備えた利用可能な土地の不足により、データ センターの開発期間が長くなります。クベングロス氏は、需要の爆発的な増加により、一次市場の完全な完売、二次市場の拡大、新たな三次市場の発展がもたらされたと述べた。

米国のデータセンター吸収。チャートはJLL提供

報告書によると、2023年上半期のフェニックスと北西部地域の吸収量はそれぞれ194.5MWと185.9MWとなり、主要市場の中で最大のデータセンター市場であるバージニア州北部の184MWを上回った。 ソルトレイクシティ、ネバダ州リノ、テキサス州オースティンなどの二次市場は、一次市場で制限されている余剰資金を吸収するでしょう。

高金利環境は他の商業用不動産セクターに影響を与えていますが、データセンター市場には問題にはなっていないようです。 JLLは、今年上半期に貸し手と投資家からの強い需要があったと報告しており、この分野では記録的なM&A活動が継続しており、生命保険会社、銀行、デットファンド、CMBS/SASBなど、さまざまな貸し手を引き付けている。

人工知能、エッジコンピューティングが需要を押し上げる

大手クラウド サービス プロバイダーは、高まる需要に対応するために急速に拡大しています。 JLLは、2018年から2022年にかけて、Microsoft Intelligent Cloud、AWS、Google Cloud、Oracleの年間複合成長率は合計22.8%になると指摘した。ハイパースケーラー、金融会社、ヘルスケア企業、その他の大企業がデータセンターのスペースをめぐって競争しており、2023 年上半期にはデータセンターの吸収量が記録的な水準に達する見込みです。この需要の加速は、企業目標を達成するための重要なツールとして AI を使用する企業や業界が増えていることに大きく起因しています。

クラウドサービスの収益。 チャートはJLLリサーチ提供

レポートによると、2023年第1四半期までに、ベンチャーキャピタル、プライベートエクイティ、M&A活動により、AIと機械学習に320億ドルが投資されることになるという。 JLLのシニアリサーチマネージャー、カリ・ビーツ氏は、準備した発言の中で、人工知能の実装には大量のコンピュータパワーとリソースが必要となり、データセンターのリースの増加につながっていると述べた。投資銀行TDコーエンは、第2四半期に米国で2.1ギガワットのデータセンターリースが締結され、その多くが人工知能の開発に対応するために使用されたと報告した。ビーツ氏は、AI ではより高い電力密度も必要となるため、ほとんどの既存のデータセンターでは追加のインフラストラクチャが必要になると付け加えた。しかし、JLLは、ハイパースケールおよびコロケーションプロバイダーの持続可能性目標により、AIユーザーの冷却とエネルギー効率を改善するにはさらなるイノベーションが必要になると指摘した。

2023年第1四半期時点の取引タイプ別のAIおよび機械学習への投資。チャートはPitchbook提供、JLL提供

ChatGPTやGoogleのBardなど、クラウド企業がエッジを使用してAIアプリケーションの規模と配信を強化するにつれて、エッジコンピューティングの需要もデータセンターの需要を加速させています。ハイパースケーラーやクラウド コンピューティング企業は、中核市場以外の人口密集地の近くに、2 メガワットから 10 メガワットの規模の小規模なデータ センターを構築しています。

市場クローズアップ

バージニア州北部の需要は依然として高いが、ユーザーは1MWを超える利用可能なオプションが不足していることに気付いており、ラウドン郡とプリンスウィリアム郡の面積不足により土地販売は南に移動している。 JLLによれば、空室率は2％を下回り、賃料は前年比15％から20％上昇した。 2023年上半期には、163MWのマルチテナントデータセンタースペースと203MWのシングルテナントストックが提供されました。総在庫 4,770 万平方フィートのうち、使用可能なのは 167,000 平方フィートのみです。約 670 万平方フィートが建設中であり、さらに 4,500 万平方フィートが計画段階にあります。

フェニックス市場ではハイパースケールおよび小売テナントからの需要が依然として強いものの、利用可能なターンキー供給は非常に限られています。場所が発表されるとすぐに、大規模なテナントがスペースを買い占め、早期の賃貸契約が当たり前になります。約 150 万平方フィートのスペースが建設中であり、さらに 670 万平方フィートが計画段階にあります。

太平洋岸北西部では、2023 年上半期に記録的な普及率を達成する見込みです。建設中のプロジェクトは 68% 増加し、ほぼすべての開発物件が事前リース済みです。人気の高いオレゴン州ヒルズボロのサブマーケットで利用可能な土地の量は限られてきていて、JLL は税制優遇措置や入手可能性を考慮して、代替案としてワシントン州を検討することをユーザーに推奨しています。ワシントン州クインシーでは、2023年上半期に強い吸収が見られました。全体として、北西部市場では建設中のスペースが約 200 万平方フィートあり、計画中のスペースは 120 万平方フィートです。

ネバダ州は注目度の高い二次市場の 1 つであり、ラスベガスとリノの新しいキャンパスにより、供給が大幅に増加しています。 Novva Data Centersは各都市に合計160メガワットのキャンパスを建設しています。 EdgeCore はリノ キャンパスに複数の建物を建設する計画を立てており、これにより約 200 メガワットの電力が追加される予定です。ネバダ州には総在庫が約 130 万平方フィート (460,000 平方フィート) あり、そのうち 460,000 平方フィートが建設中、100 万平方フィートが計画中です。 JLLは、ネバダ州への進出を検討しているユーザーは、2～3年以内に容量が必要な場合は今すぐ交渉する必要があると述べた。

もう一つの成長中の二次市場であるソルトレイクシティでは、プロバイダーとハイパースケーラーが積極的に拡大を図っています。 Novva もここで積極的に活動しており、キャンパスにさらに電力を供給するために事前にスペースをリースしています。 JLLは、この市場では事前リースがより一般的であると指摘した。この市場の在庫総数は約110万平方フィートで、建設中は65,750平方フィート、計画中は190万平方フィートである。

オースティン/サンアントニオ地域は依然として二次市場と見なされていますが、成長しており、サプライヤーは両地域で今後の生産能力を解放することを検討しています。 JLLは、ベンダーがオースティン北部の規制緩和された電力に注目しており、そこでは自治体の認可によりさらなる開発が可能になっていると指摘している。総在庫400万平方フィートのうち、利用可能なスペースはわずか4,996平方フィートであるため、価格は上昇しています。市場では、約 250 万平方フィートが建設中であり、520 万平方フィートが計画されています。