アルゴリズムベースの不動産投機は3月に20億ドル以上の損失を出した！不動産大手の破綻：AIは全く制御できない

[[433825]]

この記事はAI新メディアQuantum Bit（公開アカウントID：QbitAI）より許可を得て転載しています。転載の際は出典元にご連絡ください。

とんでもないことだ！

1年前、同社は一連のアルゴリズムで30億ドルの収益を上げました。 1年後、同じアルゴリズムが巨額の資金不足を引き起こし、従業員を解雇し、資産を清算しなければならなくなりました。

不動産投機プラットフォームでの AI アルゴリズムの使用がこれほどエキサイティングなものになるとは思っていませんでした。

はい、その通りです。今では AI でも不動産投機が可能で、非常にうまくいっています。海の反対側では、不動産は産業にまで発展しており、多くの企業が売り手からより早く不動産を取得するために、手作業による評価に代えて AI を活用しています。

しかしつい最近、評価額30億ドルを超える大手企業の一つが警鐘を鳴らされた。

彼らの不動産投機プラットフォームのウェブサイトには、毎月2億人以上のユーザーがアクセスしていることをご存知でしょう。今年の第1四半期には1,965軒の住宅が販売され、過去数年間の取引量は4,000件を超えています。

現在、同社はこの事業を閉鎖し、従業員の25％を解雇せざるを得なくなっている。

では、実際に不動産投機をする人たちを「罠にかける」ことができるのは、どのようなアルゴリズムなのでしょうか?

上昇するのを見て、下降するのを見て

上記の企業とは、米国有数の不動産情報会社であるZillowです。

同社は2018年4月に「Zillow Offers」と呼ばれるAI不動産転売事業を立ち上げた。

具体的には住宅の転売であり、購入価格はAIによって提示されます。

同社はAIが提示した査定額に基づいて住宅所有者から住宅を買い取り、改修した上で高値で販売する。

一般的には価格差で利益を得る仲介業者として知られています。

その背後で使用されているアルゴリズムは Zestimate と呼ばれます。

このツールは、750 万の統計モデルと機械学習モデルに基づいて各物件の数百のデータ ポイントを分析し、初期平均誤差が約 14% で物件の市場価値を推定します。

当初、Zillow は独自のアルゴリズムの普及に多大な労力を費やしました。

同社は早くも2017年に、賞金最大120万ドルの住宅評価コンペ「Zillow Prize」をKaggle上で開始した。

Zillow の最高分析責任者はかつて、最終的には住宅価格評価を完全に機械で生成することが目標だと宣言した。

そうですね、Zillowの AI への投資と信頼は明らかです。

追伸：このビジネスを促進するために、Zestimate は仕掛けとしてホワイトハウスの価値を 3 億 9,800 万ドルと評価しました。

事業が正式に開始された後も、あらゆる情報源から情報を収集することを徐々に学習できるように、アルゴリズムの最適化が続けられました。

たとえば、自然言語処理を使用して、Zillow のセールス担当者とやり取りする際に顧客が書いたり話したりした資産情報を取得したり、コンピューター ビジョンを使用して住宅の図面に関連するデータをマイニングしたりします。

現在、平均誤差は5%程度に抑えられています。

AI を使用する最大の利点は、従来の人間による評価よりもはるかに高速に評価できることです。

これは不動産販売者のニーズを狙ったものと言えるでしょう。早期の現金化に役立ちます。

そこで、このAI事業の優位性をもとに、Zillowの米国不動産市場への進出が始まりました。

事業開始から約1年で4,313件の物件が販売され、 14億ドル近くの収益を生み出した。

2019年、同ウェブサイトの月間平均アクティブユーザー数は1億7000万人に達し、1億1000万件の住宅情報が掲載された。

2020年、Zillowは大きな進歩を遂げ、株価は1月に最高値を記録し、一時的な下落の後も急上昇を続け、1年間で株価は188.4％上昇しました。

2021年に入ってから株価は最高値の202.94ドルに達し、2019年のほぼ6倍となった。

第1四半期の総収益は12億1,800万米ドルで、市場予想を10％上回りました。

第2四半期の収益は13億ドル、利益は5億3800万ドルで、前年同期比92%増加した。

当時、同社のCEOリッチ・バートン氏は、Zillow Offersの事業は今後も加速し、売り手市場で人気が出るだろうとも語っていた。

しかし、事態はバートンの予想通りには進まなかった。第3四半期から、ジロウの崩壊の兆候が現れ始めた。

財務報告によると、第3四半期の収益は17億4,100万ドルで、前2四半期からは増加したものの、市場予想の20億1,000万ドルは上回らなかった。

さらに、前四半期に5億ドル以上の純利益を上げていたZillowは、今四半期に3億8000万ドル（ 24億元）の損失を被った。

第3四半期の財務報告が悲惨だったことに伴い、同社は一連の調整を行った。

CEOバートン氏は、不動産転売事業のZillow Offersを今年中に閉鎖すると発表した。

同社は従業員の25％を削減し、一夜にして約2,000人が失業することになる。

同時に同社は7,000戸の住宅を28億ドルで販売する予定だ。

Insiderの分析によると、Zillowのリストにある物件の93%は購入価格よりも安く掲載されている。

AIは不動産市場に対して何もできない

なぜこんなに急激に浮き沈みがあるのでしょうか?

上記の疑問に答えるには、米国の不動産業界に答えを探す必要があるかもしれません。

実際、Zillow がわずか数年で大金を稼ぐことができたのは、そのユニークなビジネス モデルだけでなく、活況を呈していた米国の不動産市場をうまく利用したからでもある。

トレーディング・エコノミクスのデータによると、米国の住宅価格は2012年以降着実に上昇傾向にあるが、上昇率は比較的安定している。

2020年に新型コロナウイルス感染症のパンデミックが発生した後、新たな不動産熱狂が始まった。

この流行には多くの理由があります。

在宅勤務や郊外への移住を希望する人が増えているため、住宅需要が大幅に増加しており、資産を現金化したいと考える人もいます。

さらに、流行の発生後、連邦準備制度理事会は大量のMBS（住宅ローン担保債券）を購入し、米国の住宅ローン金利水準は史上最低水準に落ち込んだ。

同時に、疫病の影響で多くの建設現場で作業が停止し、不動産の供給が不足している。

このような需要と供給の不均衡の状況では、住宅価格が上昇するのは当然です。

連邦住宅金融局（FHFA）が8月31日に発表した報告書によると、米国の住宅価格指数は6月までの12か月間で過去最高の18.8％上昇した。

このような背景から、Zillow Offers のビジネスが急増していることは驚くことではありません。

しかし、わずか数か月のうちに、不動産市場の状況により、Zillow Offers は閉鎖せざるを得なくなりました。

活況を呈していた米国の住宅市場は、今年第3四半期以降、成長の鈍化が顕著になっている。

人間はこれを感じることができますが、データ推論に基づくアルゴリズムはこれを感じ取ることができません。

過去数か月間のデータは急上昇しており、同社が提供する推定値は依然として上昇傾向をたどっています。

多くの人が、Zillow が提示した推定価格は高すぎると感じています。

あるネットユーザーは、Zillow で 80 万ドルと評価された家が、実際には30 万ドルから 40 万ドルでしか売れないことに気づいたことがあると例を挙げた。

当時、Zillow の競合他社の一部はこれに気付き、事業を停止しましたが、Zillow が自社のアルゴリズムに自信を持ちすぎて、提示された評価額に従って大量の住宅を購入し続けていたためかどうかは不明です。

その結果、家は彼の手中に落ちた。

統計によると、第3四半期末の時点でZillowの住宅在庫は9,790件で、第2四半期の3,142件を大幅に上回った。

CEOバートン氏はまた、ジロウの「ワーテルロー」はアルゴリズムのエラーによるものだと述べた。

住宅価格の予測不可能性は私たちの予想をはるかに超えています。

同氏は、こうした事態の原因は、Zestimate アルゴリズムが今後 3 ～ 6 か月の住宅価格を正確に予測できないことにあると述べた。

アルゴリズムによる不動産投機が新たな産業に

AIは住宅価格の深淵を本当に理解することはできないようだ。

しかし、米国では、Zillow OfferなどのAI査定による不動産仲介サービスが、インスタント・バイヤー、略して「 iBuyer 」と呼ばれる「フラッシュ・バイイング」とも言える固定モデルを形成している。

プロセスは、プラットフォームで購入、保有、変換、そして販売することです。

AI 評価モデルの助けを借りて、プラットフォームは 1 週間以内に入札を完了し、所有者に支払いを行うことができ、それによって過小評価されている不動産を継続的に購入することができます。

家を売りに出すときも、AI が自動的にその価値を評価します。

プラットフォームが直接住宅を購入し、自らリフォームするのは非常にリスクが高いですが、非常に収益性も高いです。

従来の不動産売買モデルと比較すると、「仲介なし」プロセス全体により、取引サイクルを大幅に短縮することもできます（最短 2 週間）。

iBuyer モデルは、2014 年に設立された Opendoor (2020 年 12 月に評価額 48 億米ドルで上場) から始まりました。

その後、Offerpad（2015年）、Redfin（2017年）、Zillow Offers（2018年）などのiBuyersも市場に参入し、急成長しているテクノロジーの「ブルーオーシャン」を利用して市場の一部を獲得しました。

△米国のトップ3のiBuyerの事業範囲、青Opendoor、黄Offerpad、緑Zillow Offer

これらの企業も住宅価格の変動で苦戦していますが、Zillow Offers ほどひどい状況ではありません。

たとえば、Opendoor は今年第 2 四半期に 1 億ドル以上の損失を出しました。

したがって、iBuyer による不動産売買の経済モデルは非常にリスクが高いと言えます。

そして最も重要なことは、人間は住宅価格の動向を把握できないということですが、ではAIはどうでしょうか？